Nr 1(227) (2023)
Artykuły

Zagadnienie kształtowania cen w obrocie inter vivos nieruchomościami rolnymi – studium prawno-porównawcze

[The question of price regulation in the inter-vivos disposal of agricultural properties- comparative legal study]

Przemyslaw Szalkowski
SWPS Uniwersytet Humanistycznospołeczny

Opublikowane 2023-07-19

Słowa kluczowe

  • Polska,
  • Szwajcaria,
  • Niemcy,
  • Austria,
  • Francja,
  • Anglia,
  • ceny,
  • obrót,
  • nieruchomości rolne,
  • kontrola,
  • ingerencja pośrednia,
  • ingerencja bezpośrednia,
  • decyzja administracyjna,
  • Poland,
  • Switzerland,
  • Germany,
  • France,
  • prices,
  • market,
  • agricultural properties,
  • control,
  • indirect interference,
  • direct interference,
  • administrative decision

Jak cytować

Szalkowski, P. (2023). Zagadnienie kształtowania cen w obrocie inter vivos nieruchomościami rolnymi – studium prawno-porównawcze: [The question of price regulation in the inter-vivos disposal of agricultural properties- comparative legal study]. Studia Prawnicze / The Legal Studies, (1(227), 29 –. https://doi.org/10.37232/sp.2023c

Abstrakt

W artykule przedstawione zostały podstawowe zasady regulacji cen nieruchomości rolnych stosowanych w Polsce na tle prawnoporównawczym. Właściwe ukształtowanie cen to zagadnienie niezmiernie istotne, gdyż nieruchomości rolne są dobrem deficytowym, a ponadto niezbędnym czynnikiem służącym do produkcji żywności. Z tego też powodu grunty o przeznaczeniu rolniczym powinny być nabywane przez podmioty posiadające odpowiednie kwalifikacje do ich rolniczego, efektywnego wykorzystania, a zatem przede wszystkim przez rolników lub gospodarzy rolnych. W pierwszej kolejności to właśnie oni powinni obejmować grunty rolne będące przedmiotem obrotu. Nabywanie nieruchomości rolnych przez nierolników może natomiast prowadzić do wyłączenia gruntów z produkcji rolnej, co jest zjawiskiem wyjątkowo niekorzystnym z punktu widzenia kształtowania właściwych ustrojów rolnych, a nadto umożliwia dokonywanie operacji o charakterze spekulacyjnym.
Utrzymanie gospodarstw rolnych, ich rozwój, a także zakładanie nowych przez młodych rolników będzie możliwe tylko wtedy, gdy wartość rynkowa nieruchomości rolnych zostanie dostosowana do ich rentowności osiąganej z produkcji żywności. Oznacza to konieczność powiązania cen gruntów rolnych z osiąganą dochodowością w obszarze rolnictwa. Nie będzie to możliwe bez ingerencji państwa, które przy wykorzystaniu instrumentów prawnych może tłumić działania spekulacyjne, ograniczając dostęp do obrotu tylko dla określonych podmiotów oraz bezpośrednio regulując maksymalne ceny gruntów.
W artykule przedstawione zostały podstawowe trzy modele stosowane w ustawodawstwach krajów zachodnioeuropejskich. Analizie poddano regulacje prawne w obszarze kontroli cen stosowane na terenie Szwajcarii, Niemiec, Austrii, Francji i Anglii. Na ich tle przedstawione zostały polskie uregulowania.

Jednak utrzymanie gospodarstw rolnych, ich rozwój, a także zakładanie nowych przez młodych rolników będzie możliwe tylko wtedy, gdy wartość rynkowa nieruchomości rolnych zostanie dostosowana do ich rentowności osiąganej z produkcji żywności. Oznacza to konieczność powiązania cen gruntów rolnych z osiąganą dochodowością w obszarze rolnictwie, skoro ich nabywcami mają być podmioty trudniące się rolnictwem w sposób zawodowy. Nie będzie to możliwe bez ingerencji państwa, które przy wykorzystaniu instrumentów prawnych może tłumić działania spekulacyjne, ograniczając dostęp do obrotu tylko dla określonych podmiotów oraz bezpośrednio regulując maksymalne ceny gruntów.

W artykule przedstawione zostały podstawowe trzy modele stosowane w ustawodawstwach krajów zachodnioeuropejskich. Analizie poddano regulacje prawne w obszarze kontroli cen stosowane na terenie Szwajcarii, Niemiec, Austrii, Francji i Anglii. Na ich tle przedstawione zostały polskie uregulowania. Opracowanie ma na celu udzielenie odpowiedzi, czy kontrola cen gruntów rolnych jest zjawiskiem powszechnym i celowym, a ponadto ustalenie, czy rozwiązania polskie przyjęte w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego są racjonalne, służą stabilizacji obrotu oraz w jakim stopniu ingerują w konstytucyjnie chronione prawo własności.

 

In the article, the principal rules of agricultural properties’ price regulation that are implemented in Poland, have been presented in the comparative legal aspect. The fair price formation is a highly important issue, not only because agricultural properties are considered scarce resources, but also as  they are a primary source of food supply. Keeping in consideration the above facts, properties of agricultural purpose should be acquired by the subjects, who hold proper qualifications for their effective, agricultural utizilation, in that case, primarily by farmers. Indeed, they should be the ones to acquire agricultural properties (that are sale subjects) in the first place, ideally in the form of ownership, which is considered to be the strongest property right. On the other hand, the acquisition of agricultural properties by non-farmers can lead to excluding those properties from agricultural production, which is a highly disadvantageous occurrence (mainly from the point of view of the formation of proper agricultural systems). This type of acquisition is also considered unfavorable, as is could enable subjects to conduct speculative operations.

However, the maintenance of farms, as well as their further development and establishing new agricultural holdings by young farmers, could only be made possible by adjusting the market value of agricultural properties to the profitability, that can be achieved by food production and supply. The above fact highlights the great necessity of relating agricultural properties’ prices to the profitableness that can be achieved in the agricultural sector, especially if the purchasers of the properties mentioned are meant to be subjects that consider farming their profession. Initiating the process mentioned won’t be possible without the interference of the state, that could implement legal instruments in order to suppress speculative operations, by limiting the access to the market of agricultural properties for certain subjects and by directly regulating the peak prices of agricultural properties.

The study introduces three principal models that are implemented in western-european legal systems. Moreover, the legal regulations implemented in the field of price control by states such as Switzerland, Germany, Austria, France and England have been subject to analysis. Those regulations have been also used as a base to introduce polish regulations in the respective field. The scope of the article is to provide an answer to the question if the control of agricultural properties’ prices can be considered a common and intentional occurrence, as well as to determine if the polish regulations, that have been assumed in the Act on the structuring of the agrarian system, were rational, if they currently contribute to the stabilization of the market of agricultural properties and to what degree do they interfere with the constitutionally protected ownership right.

Bibliografia

  1. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 8. Mai 1989 i.S. Stiftung gegen H. (Berufung) [Wyrok szwajcarskiego Federalnego Sądu Najwyższego z 8 maja 1998 r.], BGE 115 II 181 (E. 2 c.), https://relevancy.bger.ch/.
  2. Beschluss vom Bundesgerichtshof vom 25. Aril 2014 [Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 25 kwietnia 2014 r.], BLw 5/13, BeckRS 2014, 12775 Rn. 26 ff.
  3. Beschluss vom Bundesgerichtshof vom 27. April 2001 [Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 27 kwietnia 2021 r.], BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 (1022).
  4. Bieluk J., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2019.
  5. Blajer P., Gonet W., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
  6. Blajer P., Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej po wejściu w życie ustawy z dnia 26.04.2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, „Rejent” 2019, nr 12, s. 102–140.
  7. Bundesgesetz über das bäuerliche Bodengesetz vom 4. Oktober 1991 [Ustawa z dnia 4 października 1991 r. o rolniczym prawie gruntowym], Amtliche Sammlung 1993 poz. 1410.
  8. Code rural et de la pêche maritime. Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 265 (V), [Kodeks rolny, rybołówstwa i gospodarki morskiej z dnia 22 sierpnia 2021].
  9. Czech T., Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020, s. 237–238.
  10. Das Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) [Federalny system informacji prawnej], https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Uvs/JUT_VO_19980717_03119_98_00/JUT_VO_19980717_03119_98_00.html [dostęp: 7.11.2021].
  11. Dieterle M., Berndt T., Moog M., Der landwirtschaftliche Ertragswert im bäuerlichen Bodenrecht: Entwicklung seit 1979 und Würdigung aus der Sicht der Unternehmensbewertung [Skapitalizowana wartość czystego dochodu w rolniczym prawie gruntowym: rozwój pojęcia od 1979 roku i zasady jego stosowania przy określaniu wartości przedsiębiorstw], Difo-Druck GmbH, St. Gallen 2019.
  12. Gesetz über den Verkehr mit Grundstücken in Tirol vom 3. Juli 1996. Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 [Ustawa z dnia 3 lipca 1996 r. o obrocie nieruchomościami w Tyrolu], LGBl. 1996, Nr 61 – Landtagsmaterialien: 222/96.
  13. Gesetz über die Alterssicherung der Landwirte (ALG) vom 29. Juli 1994 [Ustawa z dnia 29 lipca 1994 r. o ubezpieczeniu emerytalnym rolników] BGBl. I S. 1890, 1891.
  14. Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstückverkehrsgesetz – GrdstVG) vom 28. Juli 1961, (Bundesgesetzballt Teil III, Gliederungsnummer 7810-1), [Ustawa w sprawie ustanowienia środków służących poprawie struktur rolnych oraz zabezpieczających gospodarstwa rolne i leśne z dnia 28 lipca 1961 r.].
  15. GUS – „Obrót nieruchomościami w 2020 roku” oraz dane archiwalne, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2020-roku,4,18.html [dostęp: 13.04.2022].
  16. Hofer E., Studer B., Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe durch juristische Personen [Nabywanie gospodarstw rolnych przez osoby prawne], „Blätter für Agrarrecht (BlAR)” [Studia Prawa Rolnego] 2012, s. 35–68, https://docplayer.org/11933837-Erwerb-landwirtschaftlicher-gewerbe-durch-juristische-personen.html [dostęp: 26.05.2023].
  17. Holzer G., Grundverkehrsrecht [Ustawa o obrocie nieruchomościami], [w:] R. Norer (red.), Handbuch des Agrarrechts, Verlag Österreich, Wiedeń 2012, s. 493–515.
  18. Hotz F.R., Bandli Ch., Henny J.-M., Hofer E., Hotz H.R., Müller M., Späti H., Stalder B., Studer B., Das bäuerliche Bodengesetz. Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [Rolnicze prawo gruntowe. Komentarz do ustawy federalnej o rolniczym prawie gruntowym z dnia 4 października 1991 r.], Herausgeber und Verlag, Brugg 1995.
  19. Janggen A., Der Bankier als Landwirt. Liquidation von landwirtschaftlichen Gewerben: Das bäuerliche Bodenrecht spielt mit [Bankier jako gospodarz rolny. Likwidacja gospodarstw rolnych w świetle rolniczego prawa gruntowego], „Insolvenz- und Wirtschaftsrecht” [Prawo upadłościowe i gospodarcze] 1998, nr 1, s. 17–22, https://docplayer.org/11933837-Erwerb-landwirtschaftlicher-gewerbe-durch-juristische-personen.html [dostęp: 26.05.2023].
  20. Kälin Ch.H., International Real Estate Handbook. Acquisition, Ownership and Sale of Real Estate Residence, Tax and Inheritance Law [Międzynarodowy podręcznik prawa nieruchomości. Nabywanie, wykonywanie prawa własności oraz sprzedaż nieruchomości. Rezydencja, prawo podatkowe i spadkowe], John Wiley & Sons, West Sussex–Hoboken 2005.
  21. Książek P., Mikołajczyk J. (red.), Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej, Wolters Kluwer, Warszawa 2017.
  22. Lichorowicz A., Uwagi w kwestii usytuowania przepisów o obrocie gruntami rolnymi w systemie prawa polskiego (na tle prawnoporównawczym), „Przegląd Prawa Rolnego” 2008, nr 2(4), s. 29–49.
  23. Łobos-Kotowska D., Stańko M., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
  24. Martinez J., Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstückverkehrsgesetz – GrdstVG) vom 28.07.1961. [Ustawa w sprawie ustanowienia środków służących poprawie struktur rolnych oraz zabezpieczających gospodarstwa rolne i leśne z dnia 28 lipca 1961 r.], Österreichisches Grundverkehrsrecht, Wiedeń 1996.
  25. Osajda K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 2. Zobowiązania, C.H. Beck Warszawa 2017, s. 1143–1145.
  26. Popardowski P. (red.), Prawo rolne. Obrót nieruchomościami rolnymi. Komentarz, t. 9, C.H. Beck, Warszawa 2021.
  27. Sanglier M., Martin T., Rioufol V., The SAFER, French Land Agencies. Policies and Instruments of Land Market Regulations [SAFER, francuskie spółki urządzeniowe. Polityki i instrumenty prawne w obrocie nieruchomościami], https://www.accesstoland.eu/IMG/pdf/policy_instruments_safer_a2l_final_en.pdf [dostęp: 7.11.2021].
  28. Schneider Ch.F., Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht [Prawo obrotu nieruchomościami w Austrii. Podręcznik], Verlag Österreich, Wiedeń 1996.
  29. Structures’ Policy in France, Controlling the Right to Access Farmland [Polityka strukturalna we Francji, zasady kontrolowania dostępu do gruntów rolnych], https://www.accesstoland.eu/Structures-Policy-in-France [dostęp: 7.11.2021].
  30. Unabhängige Verwaltungssenate (UVS) [Niezależny Senat Administracyjny, Wyrok z 17 lipca 1998 r.], Urteil vom 17. Juli 1998, 3-1-19/98.
  31. Unabhängige Verwaltungssenate vom 18. Januar 2007 [Orzeczenie Niezależnego Senatu Administracyjngo z 18 stycznia 2007 r.], 301–024/04.
  32. Urteil vom 7. Februar 2003 [Wyrok Federalnego Sądu Najwyższego z 7 lutego 2003 r.], BGE 5A.22/2002 (E.2.2), https://www.bger.ch.
  33. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2021, poz. 234.
  34. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw t.j. Dz.U. 2020, poz. 471.
  35. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2021, poz. 11, 234, 815.
  36. Vereinbarung vom 20. April 1993 zwischen dem Bund und den Ländern gemäß Art. 15 a B-VG über zivilrechtliche Bestimmungen betreffend den Verkehr mit Baugrundstücken [Uzgodnienie z dnia 20 kwietnia 1993 r. dotyczące zasad obrotu nieruchomościami budowlanymi], BGBl. 1993, Nr 260.
  37. Wolf F., Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben durch das Gemeinwesen oder dessen Anstalten. Voraussetzungen im bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) [Nabywanie gruntów rolnych lub gospodarstw rolnych przez gminy oraz ich jednostki organizacyjne. Uwarunkowania wynikające z ustawy o rolniczym prawie gruntowym], https://www.studer-law.com/files/studer-law/publikationen/agrarrecht/der-erwerb-von-landwirtschaftlichen-grundstuecken-oder-gewerben-durch-das-gemeinwesen-oder-dessen-anstalten.pdf [dostęp: 7.11.2021].
  38. Würsch M., Streit R., Goldenberger M., Ertragswert, ein zentrales Element im Bodenrecht [Skapitalizowana wartość czystego dochodu, centralne zagadnienie w prawie gruntowym], „Schweizer Bauer Dossier” 2018, s. 17–20, https://www.landfrauen.ch/app/uploads/2021/11/SchweizerBauer_Ertragswert_2018-2.pdf [dostęp: 26.05.2023 r.]
  39. Zarządzenie nr 20/16 Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych z dnia 13 maja 2016 r. w sprawie realizacji przez oddziały terenowe ANR prawa pierwokupu i prawa nabycia określonych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.