Make a Submission
No. 1(227) (2023)
Artykuły

Zagadnienie kształtowania cen w obrocie inter vivos nieruchomościami rolnymi – studium prawno-porównawcze

[The question of price regulation in the inter-vivos disposal of agricultural properties- comparative legal study]

PDF (Polish)
  • Przemyslaw Szalkowski
Przemyslaw Szalkowski
SWPS University of Social Sciences and Humanities, Poland

Published 2023-07-19

Keywords

  • Poland,
  • Switzerland,
  • Germany,
  • Austria,
  • France,
  • prices,
  • market,
  • agricultural properties,
  • control,
  • indirect interference,
  • direct interference,
  • administrative decision
    • ...More
    Less
Creative Commons License

This work is licensed under a Creative Commons Attribution 4.0 International License.

How to Cite

Zagadnienie kształtowania cen w obrocie inter vivos nieruchomościami rolnymi – studium prawno-porównawcze: [The question of price regulation in the inter-vivos disposal of agricultural properties- comparative legal study]. (2023). Studia Prawnicze The Legal Studies, 1(227), 29 – 68. https://doi.org/10.37232/sp.2023c

Abstract

The article presents the principal rules of agricultural properties’ price regulation as implemented in Poland, in the comparative legal aspect. The fair price formation is a very important issue, because agricultural properties are not only considered scarce resources, but also a primary source of the food supply. Considerating the above facts, properties with an agricultural purpose should be acquired by subjects who hold proper qualifications for their effective, agricultural utilisation, i.e, primarily by farmers. Indeed, they should be the ones to acquire agricultural properties (that are for sale) in the first place. On the other hand, the acquisition of agricultural properties by non-farmers can lead to those properties being removed from agricultural production, which is highly disadvantageous (mainly from the point of view of maintaining proper agricultural systems). This type of acquisition is also considered unfavourable as it since could enable speculators operations. However, the maintenance and further development of farms, as well as new agricultural holdings established by young farmers, could only be made possible by adjusting the market value of agricultural properties, to the profitability, that can be achieved by food production and supply. This fact highlights the strong need tolerate agricultural properties’ prices to their profitability. Initiating such a process won’t be possible without the interference of the state, implementing legal instruments to suppress speculation, limiting access to the market of agricultural properties to certain subjects and directly regulating the peak prices of agricultural properties. The study introduces three principal models used in Western European legal systems. Moreover, the legal regulations for price control implemented by states such as Switzerland, Germany, Austria, France and England have been subject to analysis. Polish regulations in the respective field

PDF (Polish)

References

  1. Auszug aus dem Urteil der I. Zivilabteilung vom 8. Mai 1989 i.S. Stiftung gegen H. (Berufung) [Wyrok szwajcarskiego Federalnego Sądu Najwyższego z 8 maja 1998 r.], BGE 115 II 181 (E. 2 c.), https://relevancy.bger.ch/.
  2. Beschluss vom Bundesgerichtshof vom 25. Aril 2014 [Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 25 kwietnia 2014 r.], BLw 5/13, BeckRS 2014, 12775 Rn. 26 ff.
  3. Beschluss vom Bundesgerichtshof vom 27. April 2001 [Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości z 27 kwietnia 2021 r.], BLw 14/00, NJW-RR 2001, 1021 (1022).
  4. Bieluk J., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, C.H. Beck, Warszawa 2019.
  5. Blajer P., Gonet W., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
  6. Blajer P., Umowa sprzedaży nieruchomości rolnej po wejściu w życie ustawy z dnia 26.04.2019 roku o zmianie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz niektórych innych ustaw, „Rejent” 2019, nr 12, s. 102–140.
  7. Bundesgesetz über das bäuerliche Bodengesetz vom 4. Oktober 1991 [Ustawa z dnia 4 października 1991 r. o rolniczym prawie gruntowym], Amtliche Sammlung 1993 poz. 1410.
  8. Code rural et de la pêche maritime. Modifié par LOI n°2021-1104 du 22 août 2021 – art. 265 (V), [Kodeks rolny, rybołówstwa i gospodarki morskiej z dnia 22 sierpnia 2021].
  9. Czech T., Kształtowanie ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020, s. 237–238.
  10. Das Rechtsinformationssystem des Bundes (RIS) [Federalny system informacji prawnej], https://www.ris.bka.gv.at/Dokumente/Uvs/JUT_VO_19980717_03119_98_00/JUT_VO_19980717_03119_98_00.html [dostęp: 7.11.2021].
  11. Dieterle M., Berndt T., Moog M., Der landwirtschaftliche Ertragswert im bäuerlichen Bodenrecht: Entwicklung seit 1979 und Würdigung aus der Sicht der Unternehmensbewertung [Skapitalizowana wartość czystego dochodu w rolniczym prawie gruntowym: rozwój pojęcia od 1979 roku i zasady jego stosowania przy określaniu wartości przedsiębiorstw], Difo-Druck GmbH, St. Gallen 2019.
  12. Gesetz über den Verkehr mit Grundstücken in Tirol vom 3. Juli 1996. Tiroler Grundverkehrsgesetz 1996 [Ustawa z dnia 3 lipca 1996 r. o obrocie nieruchomościami w Tyrolu], LGBl. 1996, Nr 61 – Landtagsmaterialien: 222/96.
  13. Gesetz über die Alterssicherung der Landwirte (ALG) vom 29. Juli 1994 [Ustawa z dnia 29 lipca 1994 r. o ubezpieczeniu emerytalnym rolników] BGBl. I S. 1890, 1891.
  14. Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstückverkehrsgesetz – GrdstVG) vom 28. Juli 1961, (Bundesgesetzballt Teil III, Gliederungsnummer 7810-1), [Ustawa w sprawie ustanowienia środków służących poprawie struktur rolnych oraz zabezpieczających gospodarstwa rolne i leśne z dnia 28 lipca 1961 r.].
  15. GUS – „Obrót nieruchomościami w 2020 roku” oraz dane archiwalne, https://stat.gov.pl/obszary-tematyczne/infrastruktura-komunalna-nieruchomosci/nieruchomosci-budynki-infrastruktura-komunalna/obrot-nieruchomosciami-w-2020-roku,4,18.html [dostęp: 13.04.2022].
  16. Hofer E., Studer B., Erwerb landwirtschaftlicher Gewerbe durch juristische Personen [Nabywanie gospodarstw rolnych przez osoby prawne], „Blätter für Agrarrecht (BlAR)” [Studia Prawa Rolnego] 2012, s. 35–68, https://docplayer.org/11933837-Erwerb-landwirtschaftlicher-gewerbe-durch-juristische-personen.html [dostęp: 26.05.2023].
  17. Holzer G., Grundverkehrsrecht [Ustawa o obrocie nieruchomościami], [w:] R. Norer (red.), Handbuch des Agrarrechts, Verlag Österreich, Wiedeń 2012, s. 493–515.
  18. Hotz F.R., Bandli Ch., Henny J.-M., Hofer E., Hotz H.R., Müller M., Späti H., Stalder B., Studer B., Das bäuerliche Bodengesetz. Kommentar zum Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991 [Rolnicze prawo gruntowe. Komentarz do ustawy federalnej o rolniczym prawie gruntowym z dnia 4 października 1991 r.], Herausgeber und Verlag, Brugg 1995.
  19. Janggen A., Der Bankier als Landwirt. Liquidation von landwirtschaftlichen Gewerben: Das bäuerliche Bodenrecht spielt mit [Bankier jako gospodarz rolny. Likwidacja gospodarstw rolnych w świetle rolniczego prawa gruntowego], „Insolvenz- und Wirtschaftsrecht” [Prawo upadłościowe i gospodarcze] 1998, nr 1, s. 17–22, https://docplayer.org/11933837-Erwerb-landwirtschaftlicher-gewerbe-durch-juristische-personen.html [dostęp: 26.05.2023].
  20. Kälin Ch.H., International Real Estate Handbook. Acquisition, Ownership and Sale of Real Estate Residence, Tax and Inheritance Law [Międzynarodowy podręcznik prawa nieruchomości. Nabywanie, wykonywanie prawa własności oraz sprzedaż nieruchomości. Rezydencja, prawo podatkowe i spadkowe], John Wiley & Sons, West Sussex–Hoboken 2005.
  21. Książek P., Mikołajczyk J. (red.), Nieruchomości rolne w praktyce notarialnej, Wolters Kluwer, Warszawa 2017.
  22. Lichorowicz A., Uwagi w kwestii usytuowania przepisów o obrocie gruntami rolnymi w systemie prawa polskiego (na tle prawnoporównawczym), „Przegląd Prawa Rolnego” 2008, nr 2(4), s. 29–49.
  23. Łobos-Kotowska D., Stańko M., Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Komentarz, Wolters Kluwer, Warszawa 2020.
  24. Martinez J., Gesetz über Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur und Sicherung land- und forstwirtschaftlicher Betriebe (Grundstückverkehrsgesetz – GrdstVG) vom 28.07.1961. [Ustawa w sprawie ustanowienia środków służących poprawie struktur rolnych oraz zabezpieczających gospodarstwa rolne i leśne z dnia 28 lipca 1961 r.], Österreichisches Grundverkehrsrecht, Wiedeń 1996.
  25. Osajda K. (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. T. 2. Zobowiązania, C.H. Beck Warszawa 2017, s. 1143–1145.
  26. Popardowski P. (red.), Prawo rolne. Obrót nieruchomościami rolnymi. Komentarz, t. 9, C.H. Beck, Warszawa 2021.
  27. Sanglier M., Martin T., Rioufol V., The SAFER, French Land Agencies. Policies and Instruments of Land Market Regulations [SAFER, francuskie spółki urządzeniowe. Polityki i instrumenty prawne w obrocie nieruchomościami], https://www.accesstoland.eu/IMG/pdf/policy_instruments_safer_a2l_final_en.pdf [dostęp: 7.11.2021].
  28. Schneider Ch.F., Handbuch österreichisches Grundverkehrsrecht [Prawo obrotu nieruchomościami w Austrii. Podręcznik], Verlag Österreich, Wiedeń 1996.
  29. Structures’ Policy in France, Controlling the Right to Access Farmland [Polityka strukturalna we Francji, zasady kontrolowania dostępu do gruntów rolnych], https://www.accesstoland.eu/Structures-Policy-in-France [dostęp: 7.11.2021].
  30. Unabhängige Verwaltungssenate (UVS) [Niezależny Senat Administracyjny, Wyrok z 17 lipca 1998 r.], Urteil vom 17. Juli 1998, 3-1-19/98.
  31. Unabhängige Verwaltungssenate vom 18. Januar 2007 [Orzeczenie Niezależnego Senatu Administracyjngo z 18 stycznia 2007 r.], 301–024/04.
  32. Urteil vom 7. Februar 2003 [Wyrok Federalnego Sądu Najwyższego z 7 lutego 2003 r.], BGE 5A.22/2002 (E.2.2), https://www.bger.ch.
  33. Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, t.j. Dz.U. 2021, poz. 234.
  34. Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy – Prawo budowlane oraz niektórych innych ustaw t.j. Dz.U. 2020, poz. 471.
  35. Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. 2021, poz. 11, 234, 815.
  36. Vereinbarung vom 20. April 1993 zwischen dem Bund und den Ländern gemäß Art. 15 a B-VG über zivilrechtliche Bestimmungen betreffend den Verkehr mit Baugrundstücken [Uzgodnienie z dnia 20 kwietnia 1993 r. dotyczące zasad obrotu nieruchomościami budowlanymi], BGBl. 1993, Nr 260.
  37. Wolf F., Der Erwerb von landwirtschaftlichen Grundstücken oder Gewerben durch das Gemeinwesen oder dessen Anstalten. Voraussetzungen im bäuerlichen Bodenrecht (BGBB) [Nabywanie gruntów rolnych lub gospodarstw rolnych przez gminy oraz ich jednostki organizacyjne. Uwarunkowania wynikające z ustawy o rolniczym prawie gruntowym], https://www.studer-law.com/files/studer-law/publikationen/agrarrecht/der-erwerb-von-landwirtschaftlichen-grundstuecken-oder-gewerben-durch-das-gemeinwesen-oder-dessen-anstalten.pdf [dostęp: 7.11.2021].
  38. Würsch M., Streit R., Goldenberger M., Ertragswert, ein zentrales Element im Bodenrecht [Skapitalizowana wartość czystego dochodu, centralne zagadnienie w prawie gruntowym], „Schweizer Bauer Dossier” 2018, s. 17–20, https://www.landfrauen.ch/app/uploads/2021/11/SchweizerBauer_Ertragswert_2018-2.pdf [dostęp: 26.05.2023 r.]
  39. Zarządzenie nr 20/16 Prezesa Agencji Nieruchomości Rolnych z dnia 13 maja 2016 r. w sprawie realizacji przez oddziały terenowe ANR prawa pierwokupu i prawa nabycia określonych w ustawie z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego.